案例背景：老旧小区改造遇险情，安全鉴定力挽狂澜
某市一栋建于1985年的6层砖混结构居民楼，被列入老旧小区改造计划，拟加装电梯、增设外墙保温层并改造水电管线。然而，施工队在拆除部分外墙装饰层时，发现墙体出现多条贯通裂缝，最宽处达3毫米，随即暂停施工并联系我司（XX房屋安全鉴定有限公司）进行紧急鉴定，避免因盲目改造引发结构安全事故。
改造痛点：历史遗留问题与现代需求冲突
老旧小区普遍存在三大安全隐患，改造时需重点排查：
- 结构老化：砖砌体砂浆强度不足、混凝土碳化严重，部分构件承载力下降；
- 设计缺陷：原结构未考虑电梯荷载、保温层附加质量，改造后可能超载；
- 施工损伤：违规拆改承重墙、野蛮施工易导致结构损伤累积。
若未经专业鉴定直接改造，轻则引发墙体开裂、渗漏，重则导致楼体倾斜甚至坍塌，危及居民生命财产安全。
老旧小区改造具体建议：分阶段、精细化推进安全升级
结合多年鉴定经验，我司提出以下改造实施建议，助力项目合规高效落地：
一、改造前：全面排查，科学规划
- 建立“一栋一档”数据库
- 委托专业机构对每栋楼进行结构安全鉴定，形成包含图纸、病害、检测数据的电子档案，为改造提供精准依据。
- 示例：某小区通过鉴定发现，30%的楼栋存在基础不均匀沉降，需优先加固后再加装电梯。
- 优先解决结构性安全隐患
- 对存在严重裂缝、倾斜、地基沉降的楼栋，先进行加固处理（如碳纤维布加固、压力灌浆等），再实施功能改造。
- 数据：据统计，提前加固可使改造返工率降低40%。
- 优化改造方案，减少结构负担
- 加装电梯时，优先选择轻量化玻璃幕墙结构，避免混凝土井道增加荷载；
- 外墙保温层采用岩棉板等轻质材料，厚度控制在5cm以内；
- 水电管线改造采用“走内墙”方式，避免破坏外墙结构。
二、改造中：全程监督，规范施工
- 严格管控承重结构拆改
- 严禁拆除承重墙、剪力墙，非承重墙拆改需经结构验算并报批；
- 案例：某小区因违规拆除阳台配重墙，导致整栋楼抗震性能下降，被责令停工整改。
- 采用低损伤施工工艺
- 使用静力切割技术拆除旧管线，避免暴力敲凿；
- 加装电梯时采用分段吊装，减少对基础的影响。
- 实时监测结构变形
- 在改造关键部位（如电梯井、承重墙）安装沉降观测点，每周记录数据，发现异常立即停工。
三、改造后：验收复核，长效维护
- 分阶段验收，确保质量达标
- 基础加固完成后进行首次验收，确认承载力提升效果；
- 整体改造完成后进行二次鉴定，出具结构安全报告。
- 建立定期巡查机制
- 改造后3年内每半年检查一次墙体裂缝、沉降情况，及时发现新发病害；
- 工具：推荐使用裂缝测宽仪、激光测距仪等便携设备，提升巡查效率。
专家提醒：老旧小区改造需过“三道关”
据住建部数据，我国2000年前建成的老旧小区达17万个，其中60%存在结构安全隐患。房屋安全鉴定公司提醒：
✅ 改造前必须进行结构安全鉴定，明确改造范围与加固方案；
✅ 涉及承重结构拆改、荷载增加时需专项论证；
✅ 选择具有资质的正规鉴定机构，避免“伪鉴定”误导决策。
